丁花樓宇

1. 此類物業是屬於興建中而未出滿意紙之丁屋樓花
2. 丁屋如未獲發滿意紙，是不可補地價
3. 如購買未補地價之丁屋，除不可擁有業權，是不受法律保障的
4. 如屬發展商興建物業，可能出現工程延誤或爛尾情況，買方可能不能取回訂金
5. 銀行是不接受丁花樓宇按揭

**補地價是依市場價格的差額計算,政府沒有將計算方法公佈。丁屋是政府撥地給原居民興建作自用的小型住宅房屋,土地撥出後便成私人物業,不再是政府土地。

八大方面陷阱

1、業權：村屋可能是由業主從丁權轉讓出來，完成轉讓檔需時，業主可能偷步未補地價便賣樓，但買家律師可能因知道業主未補地價而阻止買家繼續交易。

2、路權：業主出售的可能只有單位部分，未必包括屋外地方，那些地方有可能是由其他業主擁有，如該地方為政府所有，則要向政府討論如何提供道路使用，如是私人地，則要向有關業主商討使用方法，但可能需付“買路錢”。

3、花園：很多時候村屋外都有花園的，或者于屋苑起個大圍欄，讓買家以為屋外地方均是業主的，其實要注意這些地方多不入契，以免被“騙”；郭家豪建議，選購屋苑式管理的村屋較安全，因這些屋苑圍牆內的地方多數入契，反而單幢式村屋，出問題機會較大。

4、天臺：郭家豪表示，天臺的業權為頂層住戶所擁有，其他樓層的住戶無權使用；由於村屋大部分只有一條樓梯，因此位於樓層中間的單位，一旦發生火警便有潛在危險，但現時消防條例未嚴格規範村屋的走火通道，故買2樓的買家要小心。

5、潛建：不少村屋頂層業主，都會“偷雞”搭建玻璃屋，一來儼如多一層使用，更可于炎夏時為頂層降溫效果；郭氏指現時政府嚴厲打擊?建物，買家如決意購入具有關的單位但不想單位內有?建物，可向業主商討先行拆除該違例建築物。

6、車位：村屋多興建於交通不方便地方，故多數買家均備有車輛出入，但郭氏提醒買家，一般村屋是沒有設車位的，意謂若業主說有車位，有關車位很可能是不入契約的；所以買家買村屋前應查詢清楚停車地方，還有這些停車地方的收費，有關停車地方會否隨時被更改用途。

7、按揭：郭氏稱很多銀行對村屋的估值是不足的，單幢式村屋只可能借得五成按揭，大型屋苑式的村屋則可以借到七成。因此買家首先要肯定自己的供款能力，及首期是否充裕，以免出現意想不到的落差。

8、化糞：某些業主會將舊有住宅拆卸，再建新村屋，但買家選擇這類村屋時，要留意單位是否靠近大坑渠；如果新舊渠口接駁位不佳，長時間使用會有異味散發出來，影響居住品質及未來議價能力。

興建中的丁屋又未出滿意紙叫丁花，是不能補地價的，留意購買丁花，是不受法律保障，因政 府批出丁屋其中附帶「限制買賣轉讓條款」，丁屋必須根據契約上等候期過後方可補地價及得到地政專員書面同意方可出售，未補地價及未解除限制前簽署之買賣合 約，均屬違反官契，地政總處有權充公有關土地，而且銀行一般都不會接受丁花按揭。

通常丁花是由發展商先購買丁權興建，並安排男丁簽署授權書 及遺囑，再以授權人身份與買家簽訂意向書，當收到買家訂金才補地價，所以如發展商突然清盤或破產導致丁花爛尾，買家訂金就難以追究，因為受「限制買賣轉讓 條款」限制，買家同發展商只能簽署意向書，而不能簽買賣合約，但意向書只屬記錄文件，「合約」才擁有法律效力，所以購買丁花會有一定風險，而且丁屋有私地 建屋牌及撥地建屋牌之分，兩者補地價之金額及等候期不同，由於丁屋樓契涉及文件比較複雜，就算專業人士都未必可完全了解透徹，不過購買丁花雖然涉及風險， 但因丁屋地方寬敞、環境清靜，由其樓價高企時更覺丁屋便宜，所以好多人都願意以身犯險。

如欲購買丁花屋注意以下事項：

1.　查明參建丁屋之發展商財政實力是否穩健及信譽是否良好。

2.　金錢儘量以支票交收及簽署任何文件必須留檔備份或副本存根。

3.　向地政總署查冊該地屬私地建屋牌或是撥地建屋牌。

4.　成交時查明已解除「轉讓限制條款」後，方可支付樓價餘數。

5.　找該區專營丁屋最好有處理該丁屋樓盤買賣之律師行處理手續。

6.　確保自己就算未能得到銀行按揭，都擁有足夠資金完成交易。

另外，對於丁屋來說，政府是不保證有路可到達屋前的，特別是車路。有些車路是要經過私人的土地，以往村屋使用車路的糾紛時有發生，買家必須留意。

1972年政府制訂新界丁屋政策，容許新界男性原居民在其一生中可以享有以低廉地價取得批地建屋自住，稱為丁權

• 丁屋其實亦是新界小型鄉村屋宇之一種，地政署負責監管丁屋的外型及面積
• 丁屋於建成後，只要取得政府發出滿意紙後，業主便可入住
• 早期之丁屋，如屬原居民自住物業，只需補地價後，便可自由出售
• 另有發展商向男丁村民購買丁屋，並簽署授權書及遺囑，而發展商會與買家簽定意向書以保證業主「丁」必定會以固定價格賣出，發展商並會先行向買家收取訂金以補地價之用．發展商利用買家之訂金補地價後，作為業主「丁」授權人，再與買家簽定合約及樓契

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丁屋買賣須知

甚麼是丁屋 / 村屋：

根據政府於1972年制定的「小型屋宇政策」，以新界原居民的男性後人的資格（即所謂「丁」）而申請得來的土地，批地合約內必定會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」，並訂明承批人必須在完工後，申請作出「補地價」並取得地政專員書面同意後，才可將這種「村屋」（即「丁屋」）出售及轉讓。

豁免紙：
由地政處發出的「豁免紙」，是針對本港不超過三層、不高於廿七呎，及上蓋面積不超過七百呎的村屋，要得到建築、渠務及地盤整理三項工程的豁免，就必須先向地政處取得三張「豁免紙」。該類村屋取得「豁免紙」後，方可展開建築工程。

就新界小型鄉村式屋宇的建築，港府於八七年作出了新法例：如果村屋在沒有豁免的情況下，而進行建築工程，是會被視為非法建築物，屬於違法。

鑑於村屋無須「入伙紙」便可入住，一般買家及業主為了制定官方文件，通常都會向地政處要求簽出「不反對入住紙」作證明。

補地價：

丁屋的補地價必須是整幢三層屋宇計算，不可只賣一層或只補一層。所有丁屋未補地價之前，不可作出任何形式的買賣或轉讓，否則均屬違反官契論，有關地段會被地政處充公。
丁屋的官批內，註明了買賣轉讓的限制：丁屋在取得滿意紙後，必須向地政處申請補地價，修訂/刪除官契內的轉讓限制條款後，才可正式進行買賣。
本港政府規定，若丁屋興建在私人土地上，於五年內不可轉讓，如在限期前作出買賣，必須向地政處申請補地價方可正式轉讓。

丁屋買賣程序：
基本上，丁屋的買賣權須由男丁業主負責，男丁業主會向發展商賣出丁權並簽署授權書及遺囑。為保證丁屋業主必定以某個價格及在某時某情況下賣出丁屋，發展商會先與買家簽訂意向書，與及向買家收取訂金以補地價。之後，一般丁屋業主都會授權發展商與買家簽訂合約及樓契。

發展商會一併購入大批丁屋的買賣權，然後替買家辦理補地價手續及支付全部或部份補地價費用。此外，一般發展商都會聘請律師樓與買家簽訂買賣合約，並在補地價前協議售出已興建好丁屋。