丁花樓宇

1. 此類物業是屬於興建中而未出滿意紙之丁屋樓花
2. 丁屋如未獲發滿意紙，是不可補地價
3. 如購買未補地價之丁屋，除不可擁有業權，是不受法律保障的
4. 如屬發展商興建物業，可能出現工程延誤或爛尾情況，買方可能不能取回訂金
5. 銀行是不接受丁花樓宇按揭

**補地價是依市場價格的差額計算,政府沒有將計算方法公佈。丁屋是政府撥地給原居民興建作自用的小型住宅房屋,土地撥出後便成私人物業,不再是政府土地。

丁屋大致上分兩類，第一類是政府從官地中撥出適合土地，以新批地形式批出(因官地有限，近年已不再見到這種丁屋批約)。第二類是原居民自己提供適合的農地，再申請建屋牌照(俗稱「丁牌」)的方式出現。 根據1972年的丁屋政策，原居村民是指年滿18歲的男性村民，其父系必須源自1898年已在政府認可的鄉村定居的居民。同時，申請人必須以前不曾獲得政府任何建屋優惠。 根據丁屋政策，土地必須座落於認可鄉村的300呎範圍內，或在「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」的「鄉村用途區」(即V ZONE)內，方會被考慮。 一般的「丁屋」發展流程： (一)　購入適合的V ZONE土地。[需要購買「丈量圖」(DD SHEET)、「測量圖(SURVEY SHEET)、「認地圖」(LOT INDEX PLAN)、「發展審批地區圖」(DEVELOPMENT PERMISSION AREAS PLAN)及「分區計劃大綱圖」(OUTLINE ZONING PLAN)作參考」。 (二)　土地作出測量，制定土地分割測量圖，將土地分割成若干塊，並預留土地作停車場及出入通道。 (三)　以「原居民」的名義，向地政處申請建屋牌照。 (四)　建屋牌照發出後，完成建築工程。 (五)　建築工程完成後，向地政處申請「滿意紙」。 (六)　滿意紙發出後，向地政處申請刪除限制買賣條款及出售同意書，地政處會計算補地價金額。 (七)　出售同意書發出後，向地政處作出補價。 (八)　丁屋在補價後，以後的買賣手續與程序，基本上與其他現成樓宇相同。 丁屋地內用作泊車的地方，地契上只可作農地用途，所以不應叫做「泊車位」(CAR PARKING SPACE)，如有圖則清楚界定位置，應只叫做「空位」(SPACE)。 留意是否有合法有效的「路權」以供出入有關屋宇，以避免紛爭或被勒索「買路錢」。 丁屋的地址，例如「大埔XX花園第X座X樓」，在法律上並不準確，應以地段號碼(LOT NO.)和約份號碼(DD NO.)為主導，再輔以地址。 另有發展商向男丁村民購買丁屋，並簽署授權書及遺囑，而發展商會與買家簽定意向書以保證業主　　「丁」必定會以固定價格賣出，發展商並會先行向買家收取訂金以補地價之用「丁屋樓花」。．發展商利用買家之訂金補地價後，作為業主「丁」授權人，再與買家簽定合約及樓契。

八大方面陷阱

1、業權：村屋可能是由業主從丁權轉讓出來，完成轉讓檔需時，業主可能偷步未補地價便賣樓，但買家律師可能因知道業主未補地價而阻止買家繼續交易。

2、路權：業主出售的可能只有單位部分，未必包括屋外地方，那些地方有可能是由其他業主擁有，如該地方為政府所有，則要向政府討論如何提供道路使用，如是私人地，則要向有關業主商討使用方法，但可能需付“買路錢”。

3、花園：很多時候村屋外都有花園的，或者于屋苑起個大圍欄，讓買家以為屋外地方均是業主的，其實要注意這些地方多不入契，以免被“騙”；郭家豪建議，選購屋苑式管理的村屋較安全，因這些屋苑圍牆內的地方多數入契，反而單幢式村屋，出問題機會較大。

4、天臺：郭家豪表示，天臺的業權為頂層住戶所擁有，其他樓層的住戶無權使用；由於村屋大部分只有一條樓梯，因此位於樓層中間的單位，一旦發生火警便有潛在危險，但現時消防條例未嚴格規範村屋的走火通道，故買2樓的買家要小心。

5、潛建：不少村屋頂層業主，都會“偷雞”搭建玻璃屋，一來儼如多一層使用，更可于炎夏時為頂層降溫效果；郭氏指現時政府嚴厲打擊?建物，買家如決意購入具有關的單位但不想單位內有?建物，可向業主商討先行拆除該違例建築物。

6、車位：村屋多興建於交通不方便地方，故多數買家均備有車輛出入，但郭氏提醒買家，一般村屋是沒有設車位的，意謂若業主說有車位，有關車位很可能是不入契約的；所以買家買村屋前應查詢清楚停車地方，還有這些停車地方的收費，有關停車地方會否隨時被更改用途。

7、按揭：郭氏稱很多銀行對村屋的估值是不足的，單幢式村屋只可能借得五成按揭，大型屋苑式的村屋則可以借到七成。因此買家首先要肯定自己的供款能力，及首期是否充裕，以免出現意想不到的落差。

8、化糞：某些業主會將舊有住宅拆卸，再建新村屋，但買家選擇這類村屋時，要留意單位是否靠近大坑渠；如果新舊渠口接駁位不佳，長時間使用會有異味散發出來，影響居住品質及未來議價能力。

興建中的丁屋又未出滿意紙叫丁花，是不能補地價的，留意購買丁花，是不受法律保障，因政 府批出丁屋其中附帶「限制買賣轉讓條款」，丁屋必須根據契約上等候期過後方可補地價及得到地政專員書面同意方可出售，未補地價及未解除限制前簽署之買賣合 約，均屬違反官契，地政總處有權充公有關土地，而且銀行一般都不會接受丁花按揭。

通常丁花是由發展商先購買丁權興建，並安排男丁簽署授權書 及遺囑，再以授權人身份與買家簽訂意向書，當收到買家訂金才補地價，所以如發展商突然清盤或破產導致丁花爛尾，買家訂金就難以追究，因為受「限制買賣轉讓 條款」限制，買家同發展商只能簽署意向書，而不能簽買賣合約，但意向書只屬記錄文件，「合約」才擁有法律效力，所以購買丁花會有一定風險，而且丁屋有私地 建屋牌及撥地建屋牌之分，兩者補地價之金額及等候期不同，由於丁屋樓契涉及文件比較複雜，就算專業人士都未必可完全了解透徹，不過購買丁花雖然涉及風險， 但因丁屋地方寬敞、環境清靜，由其樓價高企時更覺丁屋便宜，所以好多人都願意以身犯險。

如欲購買丁花屋注意以下事項：

1.　查明參建丁屋之發展商財政實力是否穩健及信譽是否良好。

2.　金錢儘量以支票交收及簽署任何文件必須留檔備份或副本存根。

3.　向地政總署查冊該地屬私地建屋牌或是撥地建屋牌。

4.　成交時查明已解除「轉讓限制條款」後，方可支付樓價餘數。

5.　找該區專營丁屋最好有處理該丁屋樓盤買賣之律師行處理手續。

6.　確保自己就算未能得到銀行按揭，都擁有足夠資金完成交易。

另外，對於丁屋來說，政府是不保證有路可到達屋前的，特別是車路。有些車路是要經過私人的土地，以往村屋使用車路的糾紛時有發生，買家必須留意。

 “地段”(lot) 包括地段的 分段及小分段；

 “地段編號”(lot number) 指─

   (a)  如屬地段， 則為政府租契內描述該地段的 名稱及編號， 而該地段是根據該政府租契被人持有的 ； 或
        (1998年第29號第105條)

   (b)  如屬地段的 分段或 小分段， 則為文書內描述該分段或 小分段的 名稱及編號， 而該分段或
        小分段是藉該文書而產生成為該分段或 小分段的 ；

本公司收購各種土地，包括丁地，舊屋地及農地，價格豐厚，亦歡迎與本公司合作發展，條件同樣優厚，如有意請電 (852) 2676 5988 與我們聯繫

1972年政府制訂新界丁屋政策，容許新界男性原居民在其一生中可以享有以低廉地價取得批地建屋自住，稱為丁權

• 丁屋其實亦是新界小型鄉村屋宇之一種，地政署負責監管丁屋的外型及面積
• 丁屋於建成後，只要取得政府發出滿意紙後，業主便可入住
• 早期之丁屋，如屬原居民自住物業，只需補地價後，便可自由出售
• 另有發展商向男丁村民購買丁屋，並簽署授權書及遺囑，而發展商會與買家簽定意向書以保證業主「丁」必定會以固定價格賣出，發展商並會先行向買家收取訂金以補地價之用．發展商利用買家之訂金補地價後，作為業主「丁」授權人，再與買家簽定合約及樓契

本公司收購各種土地，包括丁地，舊屋地及農地，價格豐厚，亦歡迎與本公司合作發展，條件同樣優厚，如有意請電 (852) 2676 5988 與我們聯繫