丁花樓宇

1. 此類物業是屬於興建中而未出滿意紙之丁屋樓花
2. 丁屋如未獲發滿意紙，是不可補地價
3. 如購買未補地價之丁屋，除不可擁有業權，是不受法律保障的
4. 如屬發展商興建物業，可能出現工程延誤或爛尾情況，買方可能不能取回訂金
5. 銀行是不接受丁花樓宇按揭

**補地價是依市場價格的差額計算,政府沒有將計算方法公佈。丁屋是政府撥地給原居民興建作自用的小型住宅房屋,土地撥出後便成私人物業,不再是政府土地。

丁屋大致上分兩類，第一類是政府從官地中撥出適合土地，以新批地形式批出(因官地有限，近年已不再見到這種丁屋批約)。第二類是原居民自己提供適合的農地，再申請建屋牌照(俗稱「丁牌」)的方式出現。 根據1972年的丁屋政策，原居村民是指年滿18歲的男性村民，其父系必須源自1898年已在政府認可的鄉村定居的居民。同時，申請人必須以前不曾獲得政府任何建屋優惠。 根據丁屋政策，土地必須座落於認可鄉村的300呎範圍內，或在「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」的「鄉村用途區」(即V ZONE)內，方會被考慮。 一般的「丁屋」發展流程： (一)　購入適合的V ZONE土地。[需要購買「丈量圖」(DD SHEET)、「測量圖(SURVEY SHEET)、「認地圖」(LOT INDEX PLAN)、「發展審批地區圖」(DEVELOPMENT PERMISSION AREAS PLAN)及「分區計劃大綱圖」(OUTLINE ZONING PLAN)作參考」。 (二)　土地作出測量，制定土地分割測量圖，將土地分割成若干塊，並預留土地作停車場及出入通道。 (三)　以「原居民」的名義，向地政處申請建屋牌照。 (四)　建屋牌照發出後，完成建築工程。 (五)　建築工程完成後，向地政處申請「滿意紙」。 (六)　滿意紙發出後，向地政處申請刪除限制買賣條款及出售同意書，地政處會計算補地價金額。 (七)　出售同意書發出後，向地政處作出補價。 (八)　丁屋在補價後，以後的買賣手續與程序，基本上與其他現成樓宇相同。 丁屋地內用作泊車的地方，地契上只可作農地用途，所以不應叫做「泊車位」(CAR PARKING SPACE)，如有圖則清楚界定位置，應只叫做「空位」(SPACE)。 留意是否有合法有效的「路權」以供出入有關屋宇，以避免紛爭或被勒索「買路錢」。 丁屋的地址，例如「大埔XX花園第X座X樓」，在法律上並不準確，應以地段號碼(LOT NO.)和約份號碼(DD NO.)為主導，再輔以地址。 另有發展商向男丁村民購買丁屋，並簽署授權書及遺囑，而發展商會與買家簽定意向書以保證業主　　「丁」必定會以固定價格賣出，發展商並會先行向買家收取訂金以補地價之用「丁屋樓花」。．發展商利用買家之訂金補地價後，作為業主「丁」授權人，再與買家簽定合約及樓契。

1、只有持牌代理，才可接受業主、買家或租客委託。
2、清楚瞭解自己的經濟狀況、還款能力及銀行提供的按揭安排。
3、簽訂臨時買賣或租賃合約前，要求代理提供單位的最新業權或市場造價資料。
4、繳付任何款項後，立即要求收款人發出收據作實。
5、若交易告吹，要求代理馬上退回所有保管的款項。
6、給予代理明確清晰的指示，特別在出價及還價方面。
7、索取所有與代理簽訂的檔及其附帶檔的副本。

1、收樓前，要求代理與上手業主計算管理費、水電煤、差餉、地租等雜費。
2、取得物業鎖匙後，記得先換鎖。
3、檢查水、電、煤的度數，是否與合約所載相同，運作是否正常。
4、如發現交樓有任何地方違反合約規定，應立即拍照記錄，並聯繫律師，必要時可向賣方索償。

樓市回到升軌，買家希望趁樓價再升前趕快入市，但個別業主則希望趁單位成交前尋找其他出價更高的買家，轉手圖利。為免業主臨場撻訂，買家可以先發制人採取以下措施：
1、現時買家落訂，一般訂金為樓價3%。若業主撻訂除需要賠訂予買家外，更要代買家支付地產代理傭金。為防止業主撻訂，買家可以加大落訂金額至樓價5%至8%，藉以增加業主撻訂的風險。
2、買家可以要求在臨時買賣合約上，訂明“必買必賣”條款，業主反悔撻訂需支付樓價10%作賠償。
3、買家可以要求業主給予一個較短的成交期，以便早日收樓，避免出現成交之前業主趁樓價高而再轉手圖利的可能。（此方法較適合不需銀行按揭買家）
4、確定單位的所有業權人同意簽署售樓檔，避免出現任何一位業權人因為反對出售單位，而令合約不完整以致未能完成交易。

置業後，由裝修至入夥，要注意的事情多的是，終於來到入夥的一刻，切勿遺忘入夥前拜神的習俗，長輩大多會建議“拜四角”（家中四角位置），事實上非四角，連同家中中央位置亦需要拜祭，合稱為“五角”。若然入夥前未曾拜“五角”，入夥補拜“五角”，同樣可有助催財。
另外，不少人忽略裝修前拜神，由於工程中有機會出現流血事件，見血會破壞風水，所以裝修前亦可拜“五角”，但求安心也，“五角”多拜無妨。

一、材料
由於需要拜祭5個位置，各樣材料均需準備5份。材料包括生果、肥豬肉（須無肉，可向豬肉店稱用於拜五角的肥肉）、紅蘿蔔、松糕（步步高升）、蜜棗（一家甜甜蜜蜜）、香三支及冥鏹（購於紙紮店，5份約$40至$50）。

二、次序

1、由家中中央位置開始，把紅蘿蔔切片，三支香可插在蘿蔔之上，中央位的冥鏹與別不同，較為大份，當中附設一份檔，內容大約指新業主某某，由某天搬入此屋，但求一入平平安安等，接著手拿冥鏹念念有詞便可。
2、中央位置拜完，接著拜祭家中四角，包括廳區和睡房在內，由家中正和位（正南方），或桃花喜慶位（西南方）開始，順時針方向拜祭。若家中四角均非處於南及西南方，則可由家中大門開始為妙。

三、勿選破日入夥
除“擇吉避破”入夥之餘，選入夥日子時，亦不要忘記以下兩點：
1、勿在重陽節和清明節那天搬屋，需清明節後10天，重陽節後7天才搬為佳。
2、勿在凶星到訪的月份入夥，今年農曆4月為五黃病符星入宅，若在此月份入夥，宅內人會多痛病，宜根據上期提供的吉日入夥。另外，農曆7月是二黑病符星入 宅，此星雖較五黃星為弱，若在此月份入夥，會招惑是非及血光之災。若要在七月盂蘭節入夥，入夥後應由早上起床開始把家中燈全開至睡覺為止，直至整個月份完 結為止。

四、搬屋“四寶”

搬屋當日，搬運車輪的車頭宜對向正南位（正財位），或西南位（喜慶桃花位）。另外，搬運物件有次序之分，四大寶物秘須首先搬走，包括錢箱、枕頭、風扇和水 煲。首先，要把夾萬、錢箱及首飾盒搬走，寶庫當然不可以留在舊屋，有關“錢”的物件要跟身。接著便要搬走枕頭，為求未來日子能安枕無憂，當要與枕同行。第 三，需要搬走家中風扇，一把電風扇能令家宅風生水起。最後是水煲，確保將來日子水頭保持充足，必定要帶走舊水煲，接著才可隨意搬走傢俱。
緊記勿把刀、叉和砧板等攻擊性用品最先搬走，否則會構成血光之災，餐台同樣不宜最先搬走，餐台有角，營造煞氣。至於什麼東西先搬入新屋則沒有規定，因為由舊屋搬走東西已有搬屋的寓意。

不宜用柚子葉清洗神像

如家中設置神樓，在搬屋前應先向祖先稟告，用鮮花水清示波器神樓和神位，可選用黃和紫色的鮮花，不宜選用白色，另外，不可用柚子葉清洗神像。李漢榮師父稱 即使在新年，同樣不應用柚子葉清洗物件，基本上只適宜用於出獄者，普通人不可亂用。用鮮花水洗淨後，再把神像或神位放于南或西南位拜祭一下，再用紅色的紙 包好便可搬走。

另一重要事宜，即睡床的床頭位置，狗年的正財位於南位，喜床桃花位於西南位，可選擇睡在有利的方位，但勿把床頭置於病符的位置，狗年的五黃位於西北方，二黑位於東方，李師父稱若睡于病符位，對於孕婦最為不利，有流產的危機。

買家熟讀樓書及參觀示範單位後，若準備落訂買新樓的話，以下有若干細節不容忽視：

1、發展商公開發售單位前，多會進行內部認購，但大部分都公開予一般買家選購（即並非局限發展商職員才可認購）。如發展商在內購前並無派發價單，而採用臨場派貨形式售樓，在人頭湧湧的情況下，買家必需保持清醒頭腦，為自己入市定下底線，以免錯買貴樓。

2、一手買家簽約前，要細閱樓書、衡量自己的負擔能力，以及篩選合適的銀行與按揭方法。在簽約時，要留意發展商或律師講解契約內容，小心核對單位資料、 購入價等。簽名後一旦悔約，發展商有權沒收訂金（一般為樓價5%），同時亦有權在日後追討樓宇重售的差價及重售後的支出等損失。

3、按地政總署的規定，簽署正式合約時，買家必需與簽署臨約的買家為同一人。個別發展商容許買家於簽正式合約時增加直系家屬，如父母、夫婦等為業主，但亦有發展商要徵收轉名費，約為樓價1%。

4、買家可選用發展商提供的律師或自行聘請律師，全權處理是次買樓事宜。若自行聘請律師，有關費用需要由買家自己承擔。

5、買家必需依時繳付訂金及尾數，否則發展商有權收取利息，如到期日後28日內仍未付清款項，發展商有權終止交易，收回單位及日後追討差價損失；相反，若在未有合理情況下，屋苑出現建築延誤，阻延買家收樓，買家有權取消交易，及向發展商追討款項與利息。

6、個別發展商是容許買家將已購入樓花單位轉讓予他人，買賣雙方只需一併前往發展商辦事處，辦理註銷賣家與發展商簽署之買賣合約，及新買家與發展商重新 簽署一份臨時買賣合約。簽訂新合約後三天內買、賣雙方到發展商指定律師樓取消賣方臨時買賣合約、買方重新簽署買賣合約。

注意事項：
·個別發展商會收取樓價1%作轉名費；
·個別發展商會先向新買家收取厘印費；
·付款方式不可更改；
·買方支付賣方賺價（假設樓價上升）；
·買家支付賣方金額餘數。

初次置業人士對睇樓或買樓手續茫然無頭緒，可以先參考以下14招上車細節，為自己厘訂清楚的入市方針及攻略，避免錯誤入市。

1、先查清“底細”
買家睇中心水單位後，可委託地產代理或親身前往土地註冊處查閱單位或土地契約等檔。土地登記冊中載有每個物業的業主資料，以及該單位是否有問題，如抵押、解除抵押、買賣協議、法庭命令等（土地註冊處地址：金鐘道政府合署18樓）

2、勿盲目追價
買家要先為自己訂定一個底價，視乎單位質素、景觀、裝修等因素，再作為追價的指標。若質素較高、罕有靚景或罕有放盤屋則單位，不妨酌量追價，測試業主 反應。傾價還價前最好先向地產代理打探業主背景，是否急於套現，以便作為還價策略。若單位質素平庸，市場上又有大量選擇，買家可以慢慢揀無需刻意追價。

3、忌貪便宜
置業前宜考慮本身需要，避免因低首期、尺價平等誘因，錯誤購入面積過大或太貴重物業，令日後供款吃力。

4、訂金存放于律師行
個別急於套現業主，可能要求買家多付訂金或首期，從而在樓價或交吉期上作出遷就。買家遇到上述情況，宜先瞭解業主財政狀況，為求穩陣買家應將訂金交由律師行保管。

5、多次估價
落實買賣交易前，宜再次估價。避免因樓市波動，銀行調低估價，令原先資金預算了偏差，需要臨時籌措。

6、考慮銀主及拍賣盤
不急於即買即住的人士，不妨擴大尋盤範圍，考慮購買銀主或拍賣盤，現時市場上每星期物業拍賣會約3至5場，可供選擇的拍賣盤逾100個。購買銀主、拍 賣單位，即使遇上樓市突然好轉，銀主或拍賣行調整單位開價或幅度亦不及一般二手單位頻密。但買家必需細閱拍賣章程內刊登物業的內容及細節，或請教有經驗人 士。

7、鞏固財政儲備
雖然供樓息率偏低，但買家要有利率調高的心理準備，保留一定資金以應付將來利息上升時的供樓支出。

8、必買必賣，難定好壞
簽署臨時買賣合約時應留意單位是否“必買必賣”。一般合約不會列明“必買必賣”，此舉的目的是在遇到另一個更合心水的單位時，即使撻訂另購單位，亦不 必履行“必買必賣”承諾，選擇更靈活。不過，賣方（業主）亦同樣保留了撻訂權利，可以售予另一位出價更高的買家。

9、避免買連約單位
一般情況下，連租約的放盤叫價會較交吉單位略低。此類單位較受暫未有即時住屋需要的買家或長線投資者垂青，雖然單位叫價平，但受租約規限，再轉售需時，可以選擇的話應儘量避免選擇。
初次置業人士，最好避免選擇連租約單位，此類單位一來不適合有即住需要的人士考慮，二來新買家不清楚租客底細，若遇上惡租客不單止收樓無期，更有可以需要從法律途徑追討。

10、忌心大心細
遇上心儀筍盤，不宜過份猶豫。真正的筍盤亦有其他買家競爭，有機會令業主反價、甚至封盤。

11、忌買問題物業
買家購買二手單位前必需到土地註冊處查契，物業如有問題，如被釘契、有維修令等，都可以在查契時發現。

12、慎防買“凶宅”
買家右要查詢心儀的單位是否“凶宅”，可分別向多間銀行要求代為估價，若銀行拒絕承造按揭，代表單位“有可疑”，買家便應格外留神。同時買家應盡理搜 查資料，如上網或向大廈看更，甚至“左鄰右裏”打聽。此外，買家更應爭取在買樓的合約上訂明，如發現單位曾經發生命案，可取消交易及取回訂金的條文，以保 障自己。
置業人士于買樓前，除了向地產代理查詢單位背景外，不妨從其他渠道查探單位資料，坊間有不少網頁都會刊出部分凶宅資料，有興趣人士可登入流覽，個別網站只供會員登入或需收費。
http://www.homenet.hk
http://www.hkoc.com.hk
http://www.hk-compass.com
http://rgoal.net/forum

13、宜不同時段睇樓
買家宜日夜及不同時段睇樓，早上睇樓可以清楚室內狀況，晚上則可以觀察大廈四周人流及治安。此外，買家最好選擇下雨日子再睇樓一次，以便瞭解室內有否滲水或大廈附近的去水情況。

14、避免購買確認人單位
一般樓宇買賣，交易要在一個月內完成，買家只需先付少量訂金，十日後才付一成大訂，一個月繳清餘款；但部分買家為求圖利，往往會以確認人身份出讓單位圖利。
利用確認人身份買賣單位，秘訣是單位交易期要夠長，因為買方可以利用長交易期另找新買家“接棒”，而無需向銀行借錢。由於交易未正式完成，未能稱得上擁有 業權，故此買家在利用交吉期內多次轉讓，樓價就如滾雪球般愈滾愈大，從中獲利。但值得留意的是，若新買家中途“失蹤”，賣方“摸家”便有可能會上身完成交 易。